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二手房怎么买?做好六点“热身”再行动!

来源:房天下 编辑:洪苏媛 发布日期:2017年10月17日 字体:[大][中][小]关闭本页
       二手房相对价格偏低且配套完善,在一二线城市是不少自住群体的首选。但购买二手房的流程更加复杂,需要购房者自身做好更充分的知识储备。

       一、购房资格


       在如今全国各地限购限贷的大环境下,购房者一定要清楚自己是否有购房资格,没有购房资格的要在选房前通过合法渠道获得资格,坚持诚信购房。二手房交易多通过中介公司完成,中介承诺的补缴、补办完成购房资格审核的方法,一定要慎重考虑。一旦产生风险和纠纷,轻则损失定金,重则会影响自己以后的购房。


       二、了解房源


       1、房屋产权是否共有


       出售人是否有房屋处置权是二手房交易中需要重点审核的,尤其是一些房屋产权由多人共有的情况(夫妻共同房产是最为常见的共有产权形式)。正式交易之前,一定要核对出售人身份证和不动产证上的“房屋所有权人”是否一致,并取得共有产权人的同意,才可继续进行交易。


       2、房屋是否符合交易条件


       不同性质的房屋上市交易的条件是不同的,看起来一家人正常居住的房子并不是一定可以出售,查询房屋性质和上市交易的条件十分必要。具体可以通过房屋所在地的房产管理部门查询房源信息,看是否属于被抵押、查封、涉讼、待拆迁、土地使用权性质为集体或划拨、是否属于未达到上市条件的经济适用住房等类型的房屋。这些房屋均不能正常的交易,买了也无法办理产权。


       3、房屋是否在租


       二手房交易中存在“买卖不破租赁”的说法,也就是说房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同。如果房屋在交易时还处于出租状态,此时要么等待承租人合约期满,要么与承租人协商,承租方自愿退出,双方继续交易。否则私自进行交易,很可能引起法律纠纷。另外,房屋的承租人在同等条件下享有优先购买权,处于谨慎起见,如果房屋在租,最后由承租方出具放弃购买的出面文件。


       4、物业交接是否清晰


       物业交接主要包含三个方面:一是水电气暖等物业费要交接,二是房屋的维修基金缴纳及处理情况,三是房屋内的家具处理办法。这些部分虽然都是小钱,但是一旦忽视也会添加不少糟心事。


       三、谨慎对待贷款事宜


       购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力,不同地区的贷款政策也是不同的。在打算贷款之前,一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来,看自己是否符合贷款政策,是否能够获得预想中的额度。在后期交易、签合同时也要为获取银行贷款制定合理的期限,尽量避免贷款不到账引发的交易风险。


       四、做好充足预算


       二手房交易除了首付外,还要准备很多项费用,其中金额较大的就是中介费和税费。不同的中介公司在收取中介费方面可能略有不同,需要谨慎的是,一定要选择正规的房地产中介公司。所需税费主要有契税、房屋登记费、测绘费、房屋评估费,房屋不符合满五唯一条件的还要缴纳营业税和个人所得税等,费用种类很多,准备充分是前提,更重要的是最好在合同后附上《费用清单》,详细各项费用的来源和走向。缴纳完各项费用之后,不要忘了索取正规的发票。不过二手房如果选择得当,可以省下一笔装修费。


       五、资金监管更安全


      因为房屋交易涉及资金往来,所以为了避免资金风险,保证交易资金安全,二手房交易时最好选择正规的资金监管机构来监督,通过专用账户进行交易资金的存储和支付,而不是直接把钱打给中介公司。更要签订三方协议,明确约定好选择交易资金监管方式,并将约定写入三方协议中做见证,产生法律效应。


      六、谨慎签订购房合同


      二手房合同涉及的问题更加具体化,每一项条款都应该仔细斟酌。凡是双方的承诺细节、自己能想到的问题、房屋交易中可能出现的有风险的问题、违约责任处理方法都可以计入合同中,文字表达,用词用语也要准确。一旦合同签订,效力就会生效。另外还要使用房管部门专门制定的正式的购房合同,走正规的流程。


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